Päämainos
Logistiikka kiinnostaa yhä kiinteistösijoittajia
28.09. 09:09

Logistiikka kiinnostaa yhä kiinteistösijoittajia

Toimistojen vuokra-ajat lyhenevät, alivuokraus kasvaa ja muotikauppa häipyi verkkoon.

28.09.2021
Teksti Esko Lukkari kuvat Adobe Stock

Logistiikka on asuntojen ohella yhä kaikkein kiinnostavin kiinteistösijoituskohde. Näin kertoo Newsecin syksyn kiinteistömarkkinakatsaus. 

Newsecin mukaan kiinteistösijoitusmarkkinat lähtivät Suomessa vahvasti liikkeelle keväällä, ja vauhti on vain kiihtynyt kesän ja alkusyksyn aikana. Aktiivisimmat kiinteistöluokat ovat asunnot, logistiikka ja hyvät toimistot. 

Newsec julkisti markkinakatsauksensa 23.9.

Liikekiinteistöt tarjoavat Newsecin mukaan sijoittajille yhä mielenkiintoisemman riski-tuottoprofiilin. Toimistovuokrauksessa sopimuskaudet ovat lyhentyneet, toinen ajan ilmiö on alivuokraus.

Vuoden toisen kvartaalin aikana kiinteistökauppoja tehtiin kolmikertainen määrä edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.

Kauppa käy nyt kierroksilla

”Myös vuoden kolmas neljännes on käynnistynyt erittäin vahvasti ja odotamme kaupanteon volyymin pysyvän korkeana koko loppuvuoden. Syyskuun puoliväliin mennessä kiinteistökaupan volyymi oli 4,1 miljardia euroa”, sanoo tiedotteessa Newsec Advisory Finlandin toimitusjohtaja Mikko Tenhola.

Suomessa on tehty useita isoja asuntosalkkukauppoja, ja monet sijoittajat ovat ostaneet rakenteilla olevia kohteita rakennusliikkeiltä. Useat Suomessa jo toimivat ulkomaiset sijoittajat ovat laajentaneet sijoitusstrategiaansa toimitiloista myös asuntoihin.

Vaikka toimistokiinteistöjen tulevaan tilantarpeeseen liittyy paljon avoimia kysymyksiä ja tyhjän tilan määrä kasvaa, on sijoittajilla edelleen halu allokoida varojaan toimistokohteisiin.

”Ruotsissa toimistokiinteistöjen transaktiovolyymi näyttää jopa rikkovan uusia ennätyksiä tämän vuoden aikana. Aktiivisimpia toimistosijoittajia Suomessa ovat olleet kansainväliset sijoittajat ja kotimaiset erikoissijoitusrahastot”, Tenhola sanoo.

Kun peruskriteerit – sijainti, vuokralaiset ja laatutaso – ovat kohdillaan, löytyy kohteille edelleen kysyntää. Vastuullisuusnäkökulmat ja ympäristösertifikaatit ovat yhä tärkeämpiä sijoituskriteerejä, niin sijoittajille kuin vuokralaisille. Myös isommat platform-kaupat, kuten Castellummin ostama 22 kohteen salkku Brunswickiltä ja Blackstonelta, ovat houkuttelevia, kunhan edellä mainitut peruskriteerit ovat kohdillaan. Isoimmista salkuista voidaan jopa olla valmiita maksamaan hieman preemiota, sillä niiden avulla voidaan jalkautua uusille markkinoille.

Vuokrasopimukset lyhentyneet

Pitkä maturiteetti vuokrasopimuksessa on harvinaistunut. Sopimukset ovat lyhentyneet siten, että se mikä ennen oli 10-15 vuoden haarukassa asettuu nyt 5-7 vuoteen. Tilojen käyttäjät hakevat joustavuutta.

”Kiinteistöjohtamisen keskiössä eivät ole enää pelkästään tilat, vaan nimenomaan käyttäjät ja heidän muuttuvat tarpeensa. Hyvä vuokralaiskokemus ja reagointi vuokralaisen muuttuviin tarpeisiin on entistäkin tärkeämpää”, sanoo Newsec Property Asset Managementin toimitusjohtaja Miro Karttunen.

Monet tilojen käyttäjät myös hakevat useampia pienempiä sijainteja yhden pääkonttorisijainnin sijasta. Se murtaa ankkurivuokralaisideaa, mutta luo monelle kiinteistösijoittajalle mahdollisuuden hyödyntää kiinteistökantaansa tarjoamalla monitoimipaikkaiselle tilankäyttäjälle oman hub-alustan.

Kolmas kasvava tämän ajan ilmiö on alivuokrausmarkkina. Osa isoista toimistovuokralaisista ei tällä hetkellä tarvitse kaikkia tilojaan ja alivuokraa etätyön lisääntyessä tilojaan eteenpäin.

Liikekiinteistöt ja riski-tuotto -profiili

Pohjoismaissa ja Baltiassa liiketilakauppojen euromääräinen volyymi on kasvanut, vaikka manner-Euroopassa se on laskenut. Manner-Euroopassa liikekiinteistöjen kaupan painopiste on koronapandemiasta kärsineissä high street -kohteissa, kun taas Pohjoismaissa ja Baltiassa kauppaa on käyty päivittäistavaravetoisista kiinteistöistä ja hyvistä big box -kohteista.

”Liikekiinteistöt tarjoavat mielenkiintoisen riski-tuottoprofiilin sijoitusmarkkinassa, jossa esimerkiksi logistiikan ja asuntojen tuottovaatimukset painuvat jatkuvasti alemmas. Voi olla, että liikekiinteistöjen allokaatioita sijoitussalkuissa jälleen lisätään, kun kilpailu monessa muussa sektorissa käy jatkuvasti kovemmaksi”, Tenhola sanoo.

Liiketilat ja uudet vuokralaiset 

Muotikauppaa on siirtynyt verkkoon ja niiden tilalle on tullut halpakauppoja, kodintekniikkaa ja sisustusliikkeitä. Nämä vuokralaiset maksavat hieman matalampia neliövuokria, joten vuokralaiskannan muutos voi vaikuttaa vuokratasoihin. Monet ketjut voivat hyvin pandemia-ajasta huolimatta ja kasvattavat myymäläverkostoaan, kuten esimerkiksi päivittäistavarakaupat ja Hong Kong -ketjun ostanut Rusta.

Ainakin tavallisempien tuotteiden keräily tehdään jatkossa suoraan varastoilla tai myymälöiden takatiloissa. Niin sanotut ”dark storet” ja ravintoloiden ”dark kitchenit” haastavat kaupan tilojen omistajia.

”Pelkkään verkkokauppaan ja noutoruokaan perustuva konsepti ei tarvitse asiakasvirtoja, vaan pikemmin logistisesti mahdollisimman optimaalisen sijainnin”, Miro Karttunen sanoo.

AVAINSANAT

Newsec

JAA