Viime vuosi oli pettymys kiinteistösijoittajille
Tämän vuoden Q1:n volyymi jäi 24 prosenttia viime vuoden vastaavaa aikaa alhaisemmaksi.
29.04.2024
Teksti Esko Lukkari
Vuodesta 2023 tuli kiinteistömarkkinoilla pettymysten vuoksi. Newsecin Kiinteistömarkkinakatsauksen mukaan vuosi ei ollut odotusten mukainen. Tästä vuodesta odotetaan hieman parempaa, vaikka vuosi on alkanut edellisvuottakin heikommin.
Katsauksen mukaan Euroopan keskuspankki nosti viime vuonna ohjauskorkoa kuusi kertaa ja se jarrutti talouskehitystä, kuluttajien käyttäytymistä ja kiinteistömarkkinan toimivuutta.
Newsec odottaa 10.4. julkaistun tiedotteen mukaan vuoden 2024 markkinakehityksen paranevan loppuvuotta kohti.
Yhtiön näkemys on, että Euroopan keskuspankki laskee ohjauskorkoaan kesäkuussa, joka rohkaisee sijoittajia palaamaan kiinteistösijoitusmarkkinoille.
Paraneeko loppuvuodesta?
Kiinteistömarkkinan aktiviteetti nousi hieman loppuvuoden 2023 aikana, mutta on hidastunut taas. Q1/2024 noin 450 miljoonan euron volyymi on 24 prosenttia pienempi verrattuna vuoden 2023 vastaavaan ajankohtaan. Rahoituskustannukset ja hintanäkemyserot rasittavat yhä likviditeetin palautumista eikä tähän ole helpotusta luvassa ennen kuin korkokäyrä suuntaa alas.
Viimeaikaiset ennusteet povaavat Euroopan Keskuspankin ohjauskoron laskevan kesäkuusta alkaen. Vieraan pääoman saatavuus ja hinta ovat rajoittaneet kiinteistökauppoja lähes kahden vuoden ajan. Rahoittajat eivät ole lieventämässä ehtojaan vielä tulevina kuukausina, mutta loppuvuotta kohti näkymät paranevat korkojen laskiessa.
Tämä voi käynnistää kiinteistömarkkinoilla uuden syklin. Kiinteistösijoittajien mielialat ovat osittain olleet varovaisen optimistisia. Havaintojemme mukaan transaktioiden määrässä ei ole kuitenkaan näkyvissä merkittävää kasvua. Tarjousten määrässä näemme hieman nousua parhaimpien kiinteistöjen osalta tällä hetkellä.
Korkojen lasku avainasemassa
Kiinteistösijoittajat odottavat korkojenlaskua, joka heijastuu sijoitustoimintaan laajemmin aikaisintaan loppuvuonna 2024. Koko vuodelle odotamme maltillista sijoitusvolyymin nousua viime vuoteen nähden.
Nykyinen sijoituskysyntä kohdistuu etenkin asuntoihin, teollisuus- ja logistiikkakiinteistöihin ja yhteiskuntakiinteistöihin. Nämä sektorit tarjoavat lupaavia pitkän ajan näkymiä vuokralaiskysynnälle. Lyhyellä aikavälillä näihin sektoreihin kohdistuu erilaisia haasteita, mikä jarruttaa vielä laajemmin kaupankäyntiä.
Toimistomarkkina on yhä pandemian jälkeisessä hybridityön rakennemuutoksessa. Siksi niin sijoittajat kuin velkamarkkinat ovat valikoivia toimistojen suhteen. Näemme toimistomarkkinassa kuitenkin mahdollisuuksia etenkin laadukkaiden ja sijainniltaan keskeisten tilojen osalta.
Liiketilojen osalta Q1/2024 on ollut aktiivinen viime vuoden vastaavaan ajankohtaan nähden. Tätä on vauhdittanut eQ liikekiinteistöjen aktiivinen myyntitoiminta. Laajemmin tämän sektorin kaupankäynnin ei odoteta aktivoituvan kuluvana vuonna.
Tuottovaatimusten korjausliike vaikuttaa olevan lähes valmis parhaiden kiinteistöjen osalta – etenkin asunnoissa. Arviokirjat sopeutuvat viiveellä uuteen korkotasoon ja hinnoitteluun. Vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä prime-tuottovaatimuksiin ei ole enää tehty muutoksia kuuden nousujohteisen neljänneksen jälkeen. Parhaimpien kohteiden tuottovaatimuksiin odotamme laskupainetta siinä vaiheessa, kun rahoituksen hinta laskee.
Vastuullisuusraportointivaatimukset muokkaavat nyt käytäntöjä vahvasti kiinteistöalalla. Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) on EU:n uusi kestävyysraportointidirektiivi. Raportointivaatimus laajenee asteittain suurelle määrälle yrityksiä tänä vuonna. Vastuullisuustyö on täynnä erilaisia akronyymeja mutta CSRD tulee toimimaan yhdistävänä elementtinä ja vetämään lyhenneviidakon termejä yhden sateenvarjon alle.