Kiinteistösijoitukset hidastuivat tuntuvasti loppuvuodesta
Transaktiovolyymi on pudonnut, koska markkinat ovat muuttuneet epävarmemmiksi.
10.02.2023
Teksti Esko Lukkari
Newsecin tuoreen kiinteistömarkkinakatsauksen mukaan kaupankäynti kiinteistömarkkinoilla hidastui poikkeuksellisesti loppuvuonna 2022. Yleensä vuoden lopulla kiinteistökauppoja tehdään paljon.
Ennätyksellisen ensimmäisen vuosipuoliskon 4,4 miljardin euron kaupankäyntivolyymin jälkeen toisen vuosipuoliskon kaupankäyntivolyymi oli noin 2,6 miljardia euroa. Tämä yltää vielä pandemiavuosi 2020 jälkimmäisen vuosipuoliskon yli.
Newsec julkaisi katsauksensa 3.2.
Koko vuoden saldo 7 miljardia euroa
Koko vuoden 2022 kiinteistökaupankäyntivolyymi oli 7,0 miljardia euroa. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla nähtiin 10 yli 100 miljoonan euron megadiiliä, mikä on enemmän kuin kertaakaan aiemmin kokonaisena vuotena. Vuonna 2022 Suomessa tehtiin 15 megadiiliä.
Kansainvälisten sijoittajien osuus transaktiovolyymista oli 50 % (56 %). Pääkaupunkiseudun osuus kiinteistösijoituksista oli 58 % (51 %)
Eniten kauppoja tehtiin asuinkiinteistöistä (29 % kokonaisvolyymista), toiseksi eniten yhteiskuntakiinteistöistä (25 % kokonaisvolyymista) ja kolmanneksi eniten liiketiloista (17 % kokonaisvolyymista). Toimistojen osuus kokonaisvolyymista oli 15 % ja logistiikan 13 %.
Kaupankäynti hidastui loppuvuonna
Neljännen vuosineljänneksen kaupankäyntivolyymi oli noin 1,1 miljardia euroa, joka on alhaisin vuoden viimein neljännes sitten vuoden 2012. Neljännen vuosineljänneksen volyymi (-55 % verrattuna vuoden 2021 neljänteen vuosineljännekseen) oli vuoden alhaisin, vaikka viimeinen vuosineljännes on yleensä aktiivisin. Tämä maalaa kuvaa myös vuoden 2023 alkupuoliskon osalta.
Neljännen vuosineljänneksen merkittävimmät transaktiot olivat NREPin Eteläesplanadi 2 -toimistokiinteistön osto Allianzilta, Infranoden 13 kohteen yhteiskuntakiinteistöportfolion osto Jyväskylän kaupungilta 84 miljoonalla eurolla ja Kinlandin 28 yhteiskuntakiinteistöportfolion ostaminen eQ Yhteiskuntakiinteistöltä 76 miljoonalla eurolla.
”Vuoden lopun portfoliodiilit kuvaavat hyvin vuotta 2022, jolloin yhteiskuntakiinteistöihin tehtiin ennätysmäärä investointeja, kun Sote-uudistuksen myötä useat kunnat myivät terveydenhuolto- ja julkisia kiinteistöjään sijoittajille”, sanoo Newsecin tutkimusjohtaja Valtteri Vuorio.
Markkinat sopeutuvat korkoympäristöön
Vuoden 2021 viimeisellä vuosineljänneksellä ja vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla Suomen kiinteistömarkkinat elpyivät nopeasti kohti pandemiaa edeltäviä investointivolyymeja. Rahapolitiikan kiristymisen, joukkovelkakirjalainojen tuottojen nousun ja kalliimman luotonannon vuoksi markkinat ovat muuttuneet epävarmemmiksi. Tämä on johtanut vähäiseen transaktiovolyymiin.
”Ostajista on tullut valikoivampia, eivätkä he ole halukkaita maksamaan aiempia hintoja. Samaan aikaan myyjät ovat pitäneet kiinni odottamistaan hinnoista. Tämä on johtanut siihen, että ostajien ja myyjien hintaodotukset eivät vastaa toisiaan, johtaen vähentyneeseen volyymiin”, Vuorio sanoo.
Kun valtionlainan tuottojen ja kiinteistöjen tuottovaatimusten välinen ero on pienentynyt, se on johtanut hintojen uudelleenarviointiin. Ei ole merkkejä siitä, että pääomakustannukset alenisivat merkittävästi vuonna 2023, mikä loisi valikoivammille ostajille mahdollisuuden investoida markkinoille.
”Kun markkinat sopeutuvat uuteen korkoympäristöön, kiinteistöjen hinnoittelu mukautuu vastaavasti, mikä tukee kauppojen volyymia. Lisäksi pidemmällä tähtäimellä korot alkavat laskea, markkinoiden likviditeetti kasvaa entisestään”, sanoo Simo Vilhunen, Head of Capital Markets.
Newsec odottaa, että vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla transaktiovolyymit jäävät vuoden 2022 neljännen vuosineljänneksen tapaan alhaisiksi, mutta markkinat alkavat piristyä vuoden jälkipuoliskolla.